家居卖场与经销商的生存之战
2012-06-04 14:09:16   来源:亚太家居网   评论:0

在国外,由于商业地产具有稳定的租金回报(或其他形式收益),因此较受机构投资者的青睐。家具卖场是家具业从事零售的场所,本质上也是商业地产的一种,收取租金也就成为投资者获取回报的主要方式之一。

商业房地产的概念源于英文的“CommercialRealEstate”,包括零售物业、写字楼物业、酒店以及出租性的住宅物业。在国外,由于商业地产具有稳定的租金回报(或其他形式收益),因此较受机构投资者的青睐。家具卖场是家具业从事零售的场所,本质上也是商业地产的一种,收取租金也就成为投资者获取回报的主要方式之一。

  人流量是租金的决定因素

  商业地产的租金高低是各相关因素共同作用的结果,受多种环境的影响,如商业环境、地理环境、交通环境、行业环境,还有国家的宏观政策等。商业地产的魅力也正在于此,因为其综合性强、涉及相关行业广,这样的特性使得这个领域充满挑战性。综合来看,商业地产的租金高低受以下因素的影响。

  宏观环境:国家宏观调控政策、银行信贷政策、政府商业网点规划、土地政策等。

  外界因素:人流、地段、历史商圈、发展趋势、地域居民收支能力、周边商业环境。

  项目内在因素:建设周期、规模、业态、招商、经营、定位等。

  虽然商业地产的租金高低受以上众多因素的影响,但是影响最直接的是人流量,因为只有人流才能给入驻的商家带来消费者,实现投资者投资商铺的目的。所以说,人流量大是商业地产店铺高价销售的前提。

  在上述各因素不变的情况下,马克思主义经济学理论认为:供需关系也影响价格,同样,商铺租金高低也与卖场可提供的面积及企业、经销商的入驻需求相关。总之,家具卖场的租金水平应该与卖场人流量与卖场供求关系挂钩,否则肯定会引起矛盾冲突。

减租呼声与改革收租方式并存

  在去年底的广东家具商会年会中,家具销售商联合会会长、盛家家居(中国)连锁机构总裁曾震宇在大会上向国内最大的家居卖场——红星美凯龙提出:我们明显感觉到百姓的消费意愿正在减弱,经销商的各项运营成本依然居高不下,特别是卖场的租金。同时大卖场越开越多无序扩张,甚至出现了四店、五店、六店连招的状态,使得广大的厂商疲于奔命,经销商单位面积产出创历史新低,利润急剧下滑。经销商大面积亏损,有些城市经销商亏损率达80%以上。我对卖场有三点建议,第一,放缓扩张的步伐。第二,成立大卖场管理委员会,让经销商在做好经营的同时,参与卖场开店论证、租金价格论证、营销效果评价。第三,国际形势不好的情况下主动让利,降低经销商的租金压力。

  作为全国最能代表经销商发言的机构——家具销售商联合会,他们对经销商的生存状况最为了解,曾会长在会上的发言绝对是家具经销商这两年的生存现状及心声,因为继2008年家具行业出现“斗地主”风潮后,2011年是家具经销商与卖场冲突较多的一年,广大经销商纷纷撤店或者缩小规模以求生存。曾总的建议反映了长期没有地位的经销商,终于抬头向卖场讨要应有的地位与权利。


卖场租金居高不下

  一方面是经销商苦不堪言,一方面是大卖场每年涨租不停,难道卖场就不怕空置吗?造成这种矛盾的根本原因,还在于厂家对卖场的需求量超过了市场的承载量。

  中国现在规模家具企业几万家,一家企业又有三五个品牌,甚至十多个品牌,这些品牌都要在全国各地设置专卖店。而过去几年,卖场数量相对稳定,造成卖场供不应求的局面。前几年房地产的火爆,刺激了家具消费。而家居卖场自从有了连锁模式,一些卖场就希望能走出区域,走向全国,如是借地产火爆的局面,在全国范围内跑马圈地,各地的卖场格局迅速被这些外来大鳄打破。而那些本地卖场不愿意丧失自己的市场份额,也用扩大规模来应对外来大鳄的冲击。卖场规模的扩大,必然带来成本的大幅攀升。而卖场要取得收益,就只能提高租金,这就会牺牲经销商的利益。可以说,在各大卖场角逐霸主的过程中,经销商的利益是被忽视掉了,经销商成为这一争霸过程中最大的受害者。

  卖场方经营卖场就是逐利的,在这个人力成本、宣传成本不断增加的大环境下,他们的扩张也伴随着资金压力,租金是其主要的流动资金,所以这些年卖场租金一直居高不下,即使市场环境不好,卖场也不愿意轻易降租,希望能维持租金为自己的霸主地位添砖加瓦。

  降租:治标不治本

  正如曾会长所说,经销商的现状确实难过,但降租其实只是治标不治本的事情,最重要的是卖场应根据市场需求来开店,不要盲目开店,应尽量提高单店产出率。

  据笔者了解,在2008年,一线城市比如深圳,家具卖场的月租金多半在每平方米100元左右。而如今,每平方米200元的月租比比皆是,虽然有地价上涨的原因,但是如此昂贵的租金,确实可以迅速压倒刚积累点资金的经销商。

  卖场扩张与消费者消费意愿降低双重夹击造成的恶果,不能由经销商一方单独承担,卖场也必须为自己的疯狂扩张埋单。比如去年杭州几家卖场关门转业。而在国内一线城市中,现在经营着的卖场也有许多经营困难,勉强支撑。好百年集团总裁韩茂胜说:“如今,新建的卖场数量过多,竞争空前激烈,卖场如果只注重数量的建设,而忽视了软服务,最终会失去消费者的支持。”

  降不降租,也只是是否扬汤止沸,并不能从根本上解决问题,只有卖场面积与市场需求相对平衡,才能从根本上解决经销商的生存问题。

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